失敗したからわかる!オーナーとの契約時に必要な2つの項目【賃貸借契約書と契約条項】の注意点
オーナーと「契約書」を交わして、 家賃が入ってくる仕組みをつくる
空き家不動産投資の核となるのは、「空き家を再生させ、人に貸して家賃収入を得る」というモデルです。
今回は、
・「オーナーと僕」で結ぶ契約
・「僕と入居者」で結ぶ契約
について解説していきます。
通常は、空き家のリフォームと入居者募集を先に行い、入居者が決まってからオーナーと僕、僕と入居者で契約を交わすという順番です。
しかし、重要度では契約のほうが勝ります。
「賃貸借契約書」を作成する際のポイントとは?
まずは、オーナーとの契約についてです。
貸主のオーナーと借主の僕との間で取り交わすのが「賃貸借契約書」。
建物を有料で貸借するときに、さまざまな取り決めを契約するための書類です。
賃貸借契約書はごく一般的なフォーマットで、ネットなどに載っている契約書を参照して自分なりの言葉にアレンジしました。
オーナーとの契約のメインは、
①賃貸借契約書
②契約条項
です。
それぞれポイントを説明していきましょう。
<①賃貸借契約書>
まずは「賃貸借契約書」です。
貸主、借主の名前を書き、項目ごとに必要事項を記載します。
・「賃貸借の目的物の表示等」
名称、所在地、構造・規模、間取りには、空き家の情報を書き込みます。
・「賃貸借条件」
契約期間、賃料、敷金・礼金・更新料などの項日があります。契約期間はオーナーから空き家を借りる期間を指し、僕の場合は通例で3年です。
賃料はオーナーとの交渉で決まった金額を記します。
敷金・礼金・更新料については、オーナーに「なし」ということを了承してもらっています。
つまり、契約時の費用は0円で、更新時も0円ですむのです。
・「転借人」
この項目には、入居者が決まったのち、その人の氏名・年齢を書き込みます。
オーナー所有の物件を僕が借り、その物件をさらに借りる人(=転借人)です。
・「使用目的」
居住が目的なので居住用と記します。
京都の場合、旅館業を目的にするケースもありますが、一般的には少ないでしょう。
・「特約事項」
僕なりのひと工夫を記している箇所です。
実はオーナーと賃貸契約を結ぶ前に、空き家の使用許可が下りた段階で「不動産管理委託契約」の書類を交わします。
以上の契約を経て、転借人と「賃貸借契約」を結びます。
<契約条項>
次は「契約条項」についてです。
多数の条項のうち、もっとも重要なのは第五条の「転貸借に対する同意」です。
一般的な賃貸借契約書には、「第三者に転貸してはならない」という条項が盛り込まれています。
空き家不動産投資の場合は、オーナーから借りた物件を人に貸す転貸をスタイルにしているため、この条項を削らなければなりません。
削ったうえで、先の転借人に転貸することをオーナーに同意してもらう条項を新たに盛り込んでいるのが大きなポイントです。
その他の契約条項については、僕なりにアレンジした箇所も何点かありますが、一般的な賃貸借契約の内容とおおむね変わりません。
なお、これら賃貸借契約書の書類はオーナーに手渡して説明し、内容確認と必要箇所を記載したのちに郵送で送ってもらいます。
ですから、契約の手続きに手間はかかりません。
オーナーとのトラブル事例
実は僕は、オーナーとの賃貸借契約で、過去に一度だけトラブルになったことがあります。
当初のオーナーはおばあちゃんでした。
空き家の使用を了承してもらい、リフォーム後に入居者を確保して問題なく賃貸運営していました。
ところが、おばあちゃんが亡くなり、オーナーがその息子さんに代替わりしたときに、突如文句をいってきたのです。
いい分は、「うちの物件を勝手に第三者に転貸しているだろう。契約書の条項には転貸してはならないと書いてある。どういうことだ!」
というものでした。
僕は当初、一般的な賃貸契約書の「転貸してはならない」という条項を削除せず、使用していました。
それがトラブルを招いた原因です。
息子さんの主張は正しく、僕の契約違反は明らかでした。
非を認めて謝罪してトラブルは解決しました。
でも、苦い教訓として今も覚えています。
この失敗を機に、以後、オーナーとの賃貸借契約では転貸の不可の条項を削り、転貸借同意の条項を入れるようにしました。
まとめ
いかがでしたか?
オーナーとの契約時には、
・「オーナーと僕」で結ぶ賃貸借契約書
・「僕と入居者」で結ぶ契約条項
があることをお伝えしました。
なかでも、僕の失敗談として、「転賃してはならない」という条項を削除し忘れたことでトラブルになったため、この点を削除すべきということを注意喚起させてもらいました。
しかし、こういった話をすると「空き家賃貸って本当に実現するの?」とも思いたくなってしまいます。
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空き家を経営していき、先行がままならなくなった場合は、売却という手段のあることも視野に入れるのです。
ちなみに、売却する場合はまずは不動産査定が必要になってきます。
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